日銀の利上げで「住宅ローン金利」も上がる！？
日本銀行が2024年7月29日の政策決定会合で、
政策金利を0.1％から0.25%に引き上げました。
こうした日銀の政策金利の引き上げを受け、
都銀や信託銀行の多くは短期プライムレートを、
年1.475%から1.625%に引き上げると発表しました。
短プラの引き上げは2007年3月以来、17年半ぶりとなります。
これまでのゼロ金利から転換し、「金利のある世界」が強く意識されたことが理由です。
長期金利に連動する固定型金利は、
大手銀行を中心に、変動型に先行して金利を引き上げています。
今回の政策金利の上昇は、住宅ローンの金利に影響するのでしょうか？
住宅の購入について、その「タイミング」が非常に大切です。
買うべき「タイミング」とは？
長期金利に連動する固定型金利は、上記の通り大手銀行を中心に、
変動型に先行して金利を引き上げています。
全体の7割が選択するとされる変動型金利は、
短期プライムレートに連動しており、
今回の引き上げは今後のさらなる上昇を見越しています。
そのため、住宅購入を検討する際には、
金利の上昇を考慮に入れて計画を立てる方が賢明でしょう。
1.賃貸で頭金を貯めてから住宅を買う
借入額を減らすためには、頭金が多いのに越したことはないです。
しかしながら、実際のところ頭金を貯めるのは得策ではありません。
なぜなら、頭金を貯めている間に、
資材の価格や住宅ローン金利が上昇する可能性が高いからです。
せっかく貯めた頭金を上回る金利負担があったり、
住宅の値段が上がったりすれば貯めた頭金の意味がなくなります。
また、インフレによって貯金した頭金の価値が下がることも考えられます。
2.いざという時の家の売却
昨今の住宅価格の上昇により、
将来的な売却を考えた場合、「含み益」が発生しているケースが多いです。
この場合保有不動産の売却により、譲渡益が発生するが、
次に買う住宅も値上がりしているため、じつはり利益感は少ないです。
もっとも、税制はこのような場合、
「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」
を受けることができるため、次の住宅も買いやすいと言えます。
一方で、もし住宅の価格が下落する局面であれば、
「含み損」を抱えることになるが、下落局面では、
次に取得する住宅の価格も下がっているので、これも実際の負担は少ない。
また税制面でも「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
を使えば、譲渡損失を3年に渡って繰越控除できるため、
損失を所得税や住民税で補填できるケースもあります。
したがって、住宅を買うタイミングは価格面では左右されません。
下落局面では「安く売って安く買う」、
上昇局面では「高く売って高く買う」ということにすぎないです。
地価動向から考える
2024年の公示地価は全国平均で2.3%上昇し、3年連続で増加。
住宅地では2%、商業地では3.1%の上昇が見られ、
特に都市部での回復が顕著です。
1.人口減少がもたらす影響
2008年に日本の人口は減少を始め、
2015年には世帯数も減少を始めています。
こうした人口減少はまず地方から進行し、
次第に都市部にも影響を及ぼし、不動産の需要が減少するため、
地方の地価が下落し始め、やがて都市部の地価も下落する可能性がでてきます。
そのため、いずれは家を含めた不動産価格は下がってくる可能性もあります。
2.海外投資家の存在
世界的に見ると、日本の不動産価格は割安とされており、
円安がそれに拍車をかけている状況です。
その結果、海外からの資金が日本の不動産市場にいくらか流入し、
日本の不動産価格上昇に繋がると言えます。
しかしながら、こうした海外マネーは主に、
賃収入やメンテナンスの面から収益物件として採算が取りやすいマンションに流入しやすく、
戸建てや戸建賃貸は一般的に利回りが低く、投資マネーは流入しにくいとされます。
したがって、戸建て価格に関して言えば、
近い将来での大きな変動が生じる可能性は大きくはないでしょう。
まとめ
住宅取得のタイミングは、現在の住まいの状況
（賃貸なのかすでに保有しているのかなど）や、
経済事情だけではなく、自身の今後の働き方や家族構成の変化によっても、
必要となる住まいの大きさや場所、かけられる資金計画は異なります。
また、多くの方が組むであろう住宅ローンについても、
その審査には、昔よりかは転職に関する与信の考え方が緩やかになったとは言え、
どんな勤め先に何年勤めているかは重要な要素です。
したがって、住宅は、いま欲しくて、
それなりの資金繰りの見通しが立っているのであれば、いま買うべきです。
つまり、「住宅は欲しいと思った時に買う」のがベストなタイミングなのです。
住宅はタイミングを見て買うものではなく、
家族の幸せのために「欲しい時に買う」もので、
家族やご自身のライフスタイルを中心に住まいのあり方を考えましょう。
KR.designでは、いつでも住宅取得の相談可能です。
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