超長期ローンのメリット・デメリットについて
気になる住宅ローンについて、
住宅金融支援機構が2023年10月～2024年3月までに
住宅ローンを借りた個人に調査を行った結果が公表されました。
どのような傾向があるのでしょうか？
今回はその内容を紹介します。
調査項目は以下のとおりです。
１．利用した住宅ローン
(1) 借入金利
(2) 返済期間
(3) 融資率
(4) 返済負担率
(5) 金利タイプ
(6) ペアローン・収入合算の利用
(7) 住宅ローンの選択理由
(8) 住宅ローン利用にあたっての情報源
２．住宅ローンの金利リスクに関して
(1) 今後１年間の住宅ローン金利の見通し
(2) 住宅ローンの金利リスクに関する理解度
(3) 金利上昇リスクへの対応
３．取得した住宅
(1) 住宅面積の変化
(2) ZEH・長期優良住宅の割合
→実際の「住宅ローン利用者の実態調査結果（2024年4月調査）」はコチラから
約80％が「変動型」
日本銀行が「マイナス金利解除」を決めたのは、
2024年3月19日の金融政策決定会合です。
しかし、金利上昇の懸念が強まりつつあるものの、
利用した金利タイプは、
「変動型」（前回2023年10月調査：74.5％）が増えて76.9％に達し、
「全期間固定型」は8.0％、「固定期間選択型」は15.1％でした。
※金利タイプについて
35年などの返済期間を通して金利が固定されるのが「全期間固定型」
当初の3年や5年、10年などの選択した一定期間だけ金利が固定されるのが「固定期間選択型」
半年ごとに金利が見直されるのが「変動型」
金利は「0.5％以下」が最も多い
変動型の金利は他のタイプよりも低く設定されています。
実際に利用された住宅ローンの金利をみても、
「0.5％以下」が34.3％で最多となり、
「0.5％超～1.0％以下」の26.2％が続いています。
歴史的な低金利が依然として継続している結果です。
抑え目に借りた人が多い
住宅ローンの年間返済額が年収に占める割合（返済負担率）を見ますと、
最多は「15％超～20％以内」の26.6％、
次いで「10％超～15％以内」の19.5％、
「20％超～25％以内」の19.4％でした。
一般的に年収400万円以上であれば、
返済負担率35％まで借りられるという目安がありますが、
調査結果をみると、年収に対して目いっぱい借りるというよりは、
抑え目に借りた人が多いということになります。
頭金なしが主流
調査結果を見ると、住宅ローン利用が「100％超」、
つまり住宅価格に加えて諸費用なども借りている人、
”頭金なし”の割合が14.3％になっています。
次いで「90％超～100％以下」も25.3％で最多となり、
住宅価格の全額または、それに近い額を住宅ローンで充当している人がかなり多いことがうかがえます。
返済期間「35年超」の増加
今回の調査では「35年超」の増加が著しく、
16.0％（35年超～40年以内13.7％＋40年超～50年以内2.3％）に達しています。
もっともこれまでの多くの住宅ローンが返済期間の最長を35年としていることから、
「30年超～35年以内」が50.8％と半数を占めています。
1.超長期住宅ローンのメリット
最近の住宅ローンでは、一定条件を満たせば、
最長返済期間が40年あるいは50年といった超長期住宅ローンを組むことが可能です。
住宅金融支援機構の【フラット50】と呼ばれるものがその代表です。
政府が住宅の長寿命化を目的に、「長期優良住宅」の認定制度を設けたことをきっかけに、
長期優良住宅を取得した場合には、最長50年の全期間固定金利の
【フラット50】を利用できるようになりました。
2009年6月4日以降の資金受け取り分から適用が開始しています。
その後、2023年から超長期住宅ローンを取り扱う地方銀行や信用金庫が増え、
ネット専用銀行でも取り扱う金融機関が出ています。
この点超長期ローンの最大のメリットは、
毎月返済額が抑えられることです。
例えば、3500万円を当初金利0.5％で借りた場合、
→35年返済：毎月返済額9万854円
→50年返済：毎月返済額6万5940円
※ただし、返済期間が長いとその分利息は増えるので、
利息は約140万円増える（金利が変わらなかった場合）。
またもう一つのメリットは、
借入額が増やせることです。
たとえば3500万円の住宅ローンを組む場合、
35年返済だと毎月約9万円となり、その返済はできない場合でも、
50年返済にすれば約6.6万円で借りることができるため、
返済負担率が収まることとなります。
もっとも金融機関によっては、期間と返済負担率が相関しない場合もあるので、
必ず確認しましょう。
2.超長期住宅ローンのデメリット
１つは若年層向けのローン商品となってしまうことです。
たとえば、完済年齢が80歳という条件であれば、
40歳で返済期間50年を選ぶことはできません。
また、たとえば30歳で返済期間50年を組んだ場合、
完済時年齢が80歳となるので、年金収入だけのときに住宅ローンの返済が続くことが予想されます。
したがって、返済途中で繰り上げ返済をすることをあらかじめ計画していないと、
年金生活時の家計を圧迫する事態になってします懸念があります。
2つ目は、取り扱う金融機関が少ないという点です。
金融機関によって、全期間固定型であったり変動型であったりするので、
その商品性をきちんと把握する必要があります。
たとえば全期間固定型の【フラット50】の場合、
融資率9割以下で最も多い金利は1.94％、
同じ条件の【フラット35】では金利が1.84％なので、0.1％高くなります（2024年7月適用金利）。
そのため金利が高く、返済期間が長い分だけ、支払う利息の額も多くなります。
また、変動型で当初金利が低い場合であっても、
50年という長い期間に金利は変動し、そのリスクが35年返済よりもさらに高くなります。
まとめ
住宅ローンについては、ますます選択肢が増えてきています。
選択肢が多いことは、それぞれの事情に応じたローンを選べるという意味で、
とても喜ばしいことです。
もっとも、今回の調査で住宅ローンを選択した理由（商品性の決め手）としては、
「金利が低い」が最も多く、続いて「団体信用生命保険の充実」等が挙げられています。
また、住宅ローンを「知るきっかけとなった情報源」「利用する上で役だった情報源」としては、
「住宅・販売事業者」が最も多く、続いて「インターネット」等が挙げられている反面、
住宅ローンの金利リスクに関する設問について、
「変動型」及び「固定期間選択型」の金利タイプ利用者はともに、
その約６割は 「十分に理解している」又は「ほぼ理解している」と回答しているが、
残る約４割は「理解しているか少し不安」、「よく理解していない」
又は「全く理解していない」と回答しています。
そのため、一面的な情報やトレンドのみに頼らず、
金利上昇のリスクなどを担当者としっかりと話し合い、その内容について
理解することが大切です。
この点調査でも、将来金利が上昇して返済額が増加した場合の対応について、
「変動型」利用者の約３割、「固定期間選択型」の約２割は、
「返済目処や資金余力があるので返済を継続する」と回答していますが、
一方で、「変動型」利用者の約２割、「固定期間選択型」利用者の約３割は、
「見当がつかない、わからない」とも回答しており、
その回答がいずれも前回調査から回答割合が増加しています。
そのため、返済期間が長くなるほど、今後の収入、健康状態、
家族の変化などの変動要因を踏まえて、最適な住宅ローンを選びましょう。
KR.designでは、住宅ローンプランナーがいますので、ぜひご相談ください。
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